房地产信托逆势增长投资风险不容小觑

2019-08-16 18:23:14 来源: 阿里信息港

记者李茜

上半年,信托在一众产品中表现亮眼,不仅规模逆势增长,预期收益也明显高出其他产品。不过,随着各地房地产政策调整,以及金融、经济环境日趋严峻,下半年房地产风险也在集聚。业内专家表示,在打破刚兑的预期以及房地产市场表现分化的情况下,投资者切记不能盲目盯着预期收益率,而是要综合评判产品风险,谨慎选择产品。

上半年房地产信托“量价齐升”

今年上半年,房地产信托的表现令投资者惊讶。统计显示,6月房地产集合信托成立规模为580.07亿元,同比增长29.43%;上半年成立规模为2645.86亿元,同比增长54.34%。而上半年集合信托成立规模合计7280.4亿元,同比下降19.41%。房地产信托可谓逆势增长,并且这种趋势似乎仍在持续。

7月的周,国内集合信托发行规模环比持续上涨了41.39%,并且奋力向上突破了250亿元关口,较为罕见。而从发行的信托产品投资领域来看,金融领域36.39亿元,工商企业领域16.23亿元,房地产领域规模189.03亿元,基础产业领域25.22亿元。

用益金融信托研究院研究员黄琬娜表示,房地产领域发行规模与前一周环比呈现疯狂上涨。“可以看出目前房企依旧存在较大融资需求,加之银行贷款、债券等融资渠道受阻,使得房地产信托再次开启疯狂"吸金"模式。”

用益金融信托研究院统计显示,今年二季度,房地产领域产品规模占比为30.98%。整体看来,在房企仍有较大融资需求、多个融资渠道又受阻的情况下,预计房地产信托规模有望维持一定幅度增长。与此同时,房地产类产品的收益率则更令投资者心动。据普益标准数据,房地产信托收益率从去年12月的7.9053%上升到今年5月的8.3818%,在6月出现了较大幅度的下跌,回落到8.3077%,总体上浮0.4024个百分点;而收益率则从去年12月的7.3516%逐渐上涨到今年5月的7.7975%,在6月下降回落到7.7465%,总体上浮0.3949个百分点。用益信托数据亦显示,上半年房地产类产品的平均收益率7.89%,居各类产品之首。另据不完全统计,6月中旬以来,有4款房地产信托产品预期收益率超过10%。

信托研究员袁吉伟对《上海金融报》记者表示,目前,信托公司在平台类、工商企业这两大块很难开展新的业务,为了生存、获利,房地产不失为信托公司开展业务一种好的选择。另外,房地产企业本身有实物作抵押物,再加上信托公司对房地产行业有多年的关注,对这方面的风险把控能力比较强。当下房地产业的融资渠道并不通畅,房地产融资需求相对较高,信托业资产获取相对容易。“伴随棚改政策的出台,近期有一些房地产政策在调整,对于房地产企业偏负面,尤其是三四线城市房价和市场需求会有转变,对于房企资金链会有更大压力。”袁吉伟表示,下半年房地产信托增速会放缓,房地产行业景气度会继续下行,信托公司风险偏好会有所下降;客户对于房地产信托的投资情绪也会受影响,进而影响项目设立速度;监管部门可能会视情况对房地产信托进行窗口指导,尤其是增速过快的,需要考虑集中度风险。

用益金融信托研究院人士也指出,二季度房地产信托融资规模虽小幅增长,但位居高位,房地产企业信用风险不容忽视。尤其房企债券明后两年将迎来兑付,房地产企业的高杠杆属性决定其还旧债很大程度仍依靠再融资,同时在调控基调不变的背景下,再融资能力的分化会推高部分低信用等级房地产企业的信用溢价,从而进一步加大部分房企的融资成本。

理性评估地产信托风险

有行业人士指出,未来在多渠道保障、租购并举的政策下,销售型住房市场将会萎缩,房地产销售、房地产投资增速都可能明显下滑。随着房地产市场预期的整体下滑,房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。同时,房地产企业本身实力参差不齐。大型房地产企业融资情况稍好,而中小型房地产企业受到政策的影响更甚,更加依赖于信托渠道的融资,容易发生资金链断裂的情况。这种情形下,房地产类信托的风险势必加大。在此情况下,投资者不能盲目盯着预期收益率,而是要综合评判产品风险。那么该如何挑选房地产信托呢?上述人士表示,首先一定要关注信托公司的股东背景、受托资产规模、注册资本、净资产规模等。一般来说,股东背景越强、资产规模越大,其承担风险的能力也越大,而且相对更注重声誉风险,会更积极主动去解决风险。

同时,还要关注所投资房地产企业的现状,比如说其行业排名、开发能力、风险控制能力、运作规范程度、控股股东及实际控制人背景、高管人员个人征信情况,是否存在不良习惯、是否涉诉等等。并且还需要考虑企业的财力、房地产企业的资产负债率、现金流、信用、诉讼、风险情况、融资能力等。

除此之外,房地产信托的标的也需要用心审视,比如项目类型,一般来说,住宅往往比商业地产销售得快,普通住宅往往比别墅销售得快;项目所在阶段,后期开发阶段比前期风险要小;项目所在的区域、项目近期是否存在负面报道、项目资质的取得情况、如为融资类房地产信托产品,后续信托公司对项目监管、资金监管措施以及担保物的情况、抵押率等。另外,融资类房地产信托产品的还款顺序与房地产企业的其他债务清偿顺序相同,投资类房地产信托产品的还款顺序劣后于一般债权。这一点也需要投资者关注。

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